Парадоксы на рынке квартир в Ереване

12.01.22 | 11:15

По официальным данным, в январе-ноябре прошлого года в Ереване было осуществлено почти 10 тыс. сделок по купле-продаже квартир. Для сравнения – на начало данного года в столице насчитывалось менее 236 тыс. квартир.

В структуре сделок, совместная доля районов Кентрон и Арабкир в январе-ноябре достигала 34%. Между тем удельный вес этих районов, в общем количестве квартир в Ереване, был несколько меньше - 28%.

Как известно, по дороговизне жилья (в том числе квартир), Кентрон и Арабкир занимают соответственно первое и второе место в столице. Причем отклонения в ценах, по сравнению с другими районами города, ощутимые (см. таблицы 1 и 2).

Сравнительно высокая динамичность рынка квартир в указанных двух районах обусловлена рядом причин, хорошо известных как ереванцам, так и жителям провинции. Кентрон является наиболее привлекательным для многих покупателей. Но, жилье здесь, из-за дороговизны, могут пробрести лишь очень состоятельные граждане. Менее «богатым» доступнее жилье в Арабкире, по ценам занимающем второе место, после района Кентрон.

Покупательский спрос в столице, особенно в указанных двух районах, стимулировало массовое строительство многоквартирных зданий. Свою позитивную роль сыграли программы по предоставлению льгот по ипотеке. Реализация этих программ способствовала вовлечению в контингент покупателей тех семей, ограниченные финансовые возможности которых не позволяли приобрести дорогостоящее жилье.

В прошлом году контингент покупателей жилья в столице пополнился беженцами из Арцаха. Помимо них, жители приграничных населенных пунктов Армении, опасаясь обстрелов с азербайджанской стороны, нередко переезжают в другие районы страны, в том числе в Ереван. Если средства позволяют, то эти мигранты приобретают жилье (в том числе квартиры) на новом месте жительства.

На рынке квартир столицы издавна имеется и другой фактор. Покупка жилья некоторыми гражданами рассматривается как «надежная» (то есть безопасная, с точки зрения рисков) инвестиция денежного капитала.

Бывает, когда в собственности «инвесторов» насчитывается целая «коллекция» купленных квартир. Которые, понятное дело, фактически пустуют. Но, могут стать источником дохода – при сдаче внаем. Особенно привлекателен для подобной практики малый центр столицы, где арендная плата достигает нескольких тысяч долларов США в месяц.

Цены 1 кв. метра площади квартир, приводимые в официальных публикациях, рассчитываются на основе данных сделок по купле-продаже. Если сравнить «официальные» цены, с ценами, приведенными в объявлениях о продаже квартир, то видна заметная разница. Для определения величины этих расхождений, был проведен небольшой эксперимент.

Методом случайного отбора, выбрали 60 объявлений о продаже квартир в столичном районе Арабкир, которые разделили на 3 группы. В первой группе - «старые» квартиры, представляющие вторичный рынок. Во второй группе - квартиры из первичного рынка (то есть из новостроек), без капитального ремонта. В третьей группе – такие же квартиры, но уже с капитальным ремонтом (иногда – с оборудованием кухни и санузла). На основе этих данных была рассчитана цена 1 кв. метра площади квартир, по указанным группам.

Итак, средняя цена «старых» квартир составила $1307 за 1 кв. метра площади, «новых» квартир без капитального ремонта – $1358, а с ремонтом – $1617. Кстати, разница между двумя последними показателями (округленно - $250), может характеризовать среднюю стоимость капитального ремонта квартир и расходов на установку оборудования кухни и санузла, в расчете на 1 кв. метр площади.

В официальной информации, по Арабкиру приводится рыночная цена в 475 тыс. драмов за «квадрат». По курсу валют в ноябре, это составляет $994, что зримо меньше цен предложения. Цены в объявлениях превышают официальный показатель по «старым» квартирам в 1,3 раза, «новым» квартирам без ремонта - почти в 1,4 раза, а с ремонтом - более чем в 1,6 раза.

Даже с учетом скидок в цене, в ходе торгов с покупателем, внушительная разница все-таки остается. Можно лишь строить версии, относительно причин подобных расхождений. Одна из них – при оформлении сделок купли-продажи, указываются суммы, меньше действительных.