На рынке квартир в Ереване обвал продаж продолжился и в ноябре

13.01.24 | 14:13

Недавно опубликованные данные о рынке квартир в Ереване, за ноябрь прошлого года, оптимизма, относительно развития этой сферы, не вселяют. Напомним, что ранее - в январе-октябре, объем продажи квартир по месяцам заметно уступал соответствующим показателям предыдущего года. Характерные для десяти месяцев негативные тенденции, «успешно» продолжились и в ноябре. Так, в отчетном месяце в столице было продано лишь 667 квартир, что меньше прошлогоднего показателя на 338 квартир (или же на 33,6%).

Итак, объем продаж в ноябре сократился, в годовом исчислении, более чем на одну треть. Добавим, что годовой спад в продаже квартир в столице наблюдался во всех месяцах прошлого года. (см. нижеследующий график).

График 1 рус.jpg (111 KB)

Количество сделок по купле продаже квартир, составив в январе-ноябре 7,4 тыс. единиц, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года сократилось в 1,4 раза (!). Даже без данных декабря (которые статистикой будут опубликованы позже), уже можно сделать вывод о том, что столичный рынок квартир в прошлом году ознаменовался серьезным обвалом.

Ведь, чтобы достигнуть уровня 2022 года, в декабре должно быть продано не менее 4,0 тыс. квартир. Но, учтем, что в 2023 году, наивысший показатель по продажам за календарный месяц, не достигал даже 0,8 тыс. сделок (в июле). Так что достигнуть в декабре указанного выше объема продаж квартир абсолютно нереально.

В годовом исчислении, наибольшее сокращение в количестве сделок по купле-продаже квартир, пришлось на районы Кентрон и Арабкир (спад на 756 и 713 сделок, или же на 40% и 36% соответственно). При этом совместная доля указанных двух районов составила почти половину (47%) общего спада в продаже квартир в Ереване. Однако, несмотря на это «минус», оба указанных района, выделяющиеся в столице дороговизной жилья, по-прежнему лидируют в рейтинге по количеству проданных квартир.

график 2 рус.jpg (82 KB)

Кентрон, и отчасти Арабкир, по ряду общеизвестных причин, всегда являлись наиболее привлекательными для проживания районами столицы. Поэтому цены на жилье в этих районах были несравнимо выше, чем на окраинах города. Это немаловажное обстоятельство учли строительные организации, развернувшие в этих районах массовое строительство многоквартирных зданий.

Естественно, приобрести жилье в указанных районах (особенно в центре столицы) могли лишь финансово обеспеченные граждане. Но, благодаря государственным программам льготного кредитования по ипотеке, дорогостоящие квартиры в новостройках стали доступными и для многих представителей среднего класса.

Годами ранее, не раз отмечалось, что публикуемая в официальной информации динамика цен квартир полностью «игнорирует» ситуацию на рынке. Подобное наблюдалось и в прошедшем году. Несмотря на ощутимый спад (в годовом исчислении) в продаже квартир, их «официальные» цены неуклонно росли, из месяца в месяц. Удивления достоин тот факт, что наибольший прирост в ценах отмечался как раз в тех двух районах (Кентрон и Арабкир), в которых обвал в продаже квартир был наибольшим.

График 3 рус.jpg (79 KB)

Объективно изменения в средних ценах возможны как при росте (или спаде) цен конкретных квартир, так и структурных сдвигах в продаже, по каждому из районов столицы. При втором варианте получается, что доля дорогостоящих квартир, в общем объеме продаж в столице, неуклонно, из месяца в месяц, повышается.

Возможно ли подобное, по всем месяцам без исключения, и во всех районах столицы, тоже без исключения? Ни в одном из районов Еревана снижения средних цен, по официальным данным, не имелось. Даже в самом непопулярном для покупателей районе столицы - Нубарашене (в котором было продано, за одиннадцать месяцев, всего лишь 30 квартир), средняя цена «квадрата» квартир… возросла! Однако ереванцам как-то трудно представить, что в этом районе спрос покупателей превышает предложение!

Между тем цены квартир в столице достигли уже фантастических, для нашей небогатой страны, величин.

График 4 рус.jpg (78 KB)

Так как многих наших граждан интересуют цены в долларовом эквиваленте, приведем показатели в оной валюте (см. нижеследующий график). Отметим, что в текущем году, планку в $1 тыс. за «квадрат» площади квартир, преодолела средняя цена в районе Канакер-Зейтун. Тем самым таковых районов в столице стало уже четыре.

Если рост «официальных» цен будет продолжаться, то подобный «рекорд» скоро будет установлен и в остальных районах столицы. Кроме, видимо, того же Нубарашена. Нелишне напомнить, что по нынешней стоимости «квадрата» квартир в районе Кентрон, в начале 90-ых можно было приобрести «горящую» квартиру на одной из окраин столицы.

График 5 рус.jpg (79 KB)

Возвращаясь к указанному выше вопросу о причинах роста цен, заметим, что подобное возможно, если на рынке квартир спрос превышает предложение. Однако всем известно, что в столице прямо противоположная картина – продавцов больше, чем покупателей. Поэтому вышеуказанный спад в количестве сделок по купле-продаже квартир связан именно с сокращением численности покупателей, а не с резким уменьшением предложения. Отсюда, рыночные цены должны были скорее снижаться, нежели повышаться.

Почему же численность покупателей сократилась? Ранее отмечалось, что фактор иностранных покупателей здесь не предопределяющий. Следовательно, сократился контингент наших граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия.

На это указывает спад в количестве сделок по залогу квартир, под ипотечное кредитование. В январе-ноябре 2022 года было оформлено почти 8,9 тыс. подобных сделок, а вот в аналогичном периоде прошлого года заметно меньше - 6,5 тыс. сделок. То есть численность покупателей квартир по ипотеке сократилась за год примерно на 2,4 тыс. человек.

Общий же спад в купле-продаже квартир, как указывалось выше, достиг в январе-ноябре 3,1 тыс. единиц. Отсюда ясно, что обвал продаж на рынке в значительной степени связан именно с ипотекой. Точнее, с поэтапным свертыванием довольно популярной программы погашения процентов по ипотеке, за счет подоходного налога, уплаченного в госбюджет.

Происшедшее можно оценить негативно, так как на рынке уменьшилась доля первичного рынка - продажи квартир в новостройках, отличающихся современной планировкой, большей площадью и т.д. В социальном аспекте это означает регресс. Ведь отмена льгот по ипотеке в первую очередь ударила по интересам тех слоев среднего класса, которые без этих льгот лишились реальной возможности приобрести «новую» квартиру.

Кстати, имелись и другие «покупатели», которые в прошлом успели воспользоваться льготами по ипотеке. По словам одного из столичных брокеров, лица, финансирующие строительство жилых зданий, нередко сами приобретали в них квартиры. Причем не одну квартиру, а целую коллекцию! Покупки оформлялись на любимую тещу, детей и прочих родственников. Тем самым создавалась видимость «успешной» реализации квартир в новостройках – для мотивации потенциальных покупателей. Ну, а купленные квартиры, если они не перепродавались, можно было сдать в аренду.

Конечно, контингент «коллекционеров» квартир указанными выше гражданами далеко не ограничивался. Судя по всему, это всего лишь верхушка айсберга. Но, каков масштаб этого явления, можно лишь строить догадки.

Новости Армении - NEWS.am